第二章 房屋租赁合同纠纷诉讼的一般规定

第6条 诉讼主体的确定

6. 1 一般规定

依据《民事诉讼法》第51条、第55条、第59条、第122条等规定，原告、被告和第三人应当是与案件纠纷有利害关系的自然人、法人和其他组织。

6. 2 律师提供法律服务的业务

律师应根据案情分析确定适格的诉讼主体。一般情况下，当事人应为签订租赁合同的双方主体，即出租人和承租人，或者是签订转租合同的承租人和次承租人。如房屋租赁通过中介进行，则中介公司的租赁合同文本通常会同时包含一份居间合同和一份房屋租赁合同，出租人、承租人与中介公司之间形成三方法律关系，此时中介公司亦可能成为诉讼当事人。除此之外，一些特定关系人也可能成为诉讼当事人。故根据《房屋租赁合同司法解释》和《租赁管理办法》的规定，以下与租赁合同有关联的第三方亦可能成为案件的当事人：

6. 2. 1 次承租人

(1)租赁合同纠纷案件，与次承租人有利害冲突的，次承租人可以作为第三人参加诉讼。

(2)因承租人拖欠租金、出租人请求解除合同的，次承租人可以请求代付租金和违约金以抗辩合同解除权。

(3)房屋租赁合同无效、解除或履行期满后，出租人可以请求实际使用租赁物的次承租人腾房并支付逾期占有使用费。

6. 2. 2 房屋受让人

房屋出租后，租赁物被抵押、拍卖或者转让的，承租人可以请求房屋的受让人继续履行原租赁合同，或可以主张优先购买权而使受让人成为诉讼当事人。

6. 2. 3 共同经营人或合伙人

承租人租赁房屋用于个人经营或合伙经营的，承租人在租赁期间死亡或宣告失踪的，其共同经营人或合伙人可以成为权利主体。

6. 2. 4 房屋的继承人

出租人在租赁期限内死亡的，其继承人可以继续履行原租赁合同。

6. 2. 5 与承租人生前共同居住的人

承租人在租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

6. 3 律师提供法律服务的重点内容

6. 3. 1 出租人、承租人与中介公司签订三方租赁合同发生纠纷的，律师应审查租赁合同的具体内容，决定是否将中介公司列为被告或第三人；出租人、承租人与中介公司对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

6. 3. 2 房屋所有权人将房屋委托给第三方管理，再由该受托人出租房产而产生的纠纷，应当区分情形对待：

(1)承租人订约时，知道所有权人与受托方存在委托代理关系的，则该合同直接约束所有权人和承租人。

(2)承租人订约时，不知道所有权人与受托方存在委托代理关系的，则：①承租人违约时，受托方应向所有权人披露承租人，所有权人可以行使受托人对承租人的权利；②所有权人违约时，受托方应向承租人披露所有权人，承租人可以选择相对人主张权利。

6. 3. 3 在房屋所有权人将房屋以固定价格租赁给中介公司，再由中介公司出租给承租人的案件中，应分别依据两个租赁合同解决诉讼主体问题。

6. 3. 4 因原租赁合同解除导致次承租人不能继续使用租赁物的，次承租人只能向转租人主张违约责任或损害赔偿责任，不能要求出租人承担责任。

6. 4 律师提供法律服务时的风险提示

律师应审查相关文件及案件材料，把握案情以确定适格的诉讼主体，不要遗漏或者选错诉讼主体。对于其他当事人主张或者人民法院追加的不适格主体，应当及时提出异议。

在办案过程中，律师与委托人沟通重要事项时，应根据委托人和案情的必要性制作谈话笔录。笔录可分为如下几种类型：

(1)律师告知、提示类笔录。例如，律师向委托人提示其应当如实陈述，提供真实、来源合法的涉案材料；诉讼活动中重要决策的后果及风险、提供或不提供某些证据材料的后果及风险、案件可能的处理结果及风险；报告律师工作内容和进展。

(2)委托人陈述类笔录。记录委托人对案件关键事实的陈述，例如，委托人承认其他当事人陈述或者举证的证据，委托人改变原来的陈述，委托人无法提供佐证的陈述，委托人对与关键证据相关联事实的陈述，委托人对提供的证据作出与该证据矛盾的解释等。

(3)委托人指示律师实施重要诉讼活动的笔录。例如，确定调解方案，变更、撤销诉请，申请鉴定，提交证据材料，申请人民法院调查，申请诉讼保全等。

第7条 诉讼管辖的确定

7. 1 一般规定

房屋租赁合同纠纷的级别管辖应根据各地高级人民法院发布的本区域内各级人民法院级别管辖的规定确定。依据《民事诉讼法》第34条的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

7. 2 律师提供法律服务的业务

律师应告知当事人因不动产纠纷提起的诉讼，属专属管辖，合同约定的协议管辖因违反专属管辖的法律规定而无效。在地域管辖确定后，根据该地的级别管辖标准确定有管辖权的人民法院。

7. 3 律师提供法律服务时的风险提示

律师应遵循当事人意见，注意在仲裁与诉讼中选择一种解决争议的方式。

对于违反专属管辖的案件应及时提出异议，注意避免因未及时提出异议而导致继续审理或程序无效而重新审理的情况。

第8条 诉讼时效的审查

8. 1 一般规定

依据《民法典》第188条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。

8. 2 律师提供法律服务的业务

律师在审查诉讼时效时，应注意审查是否超过诉讼时效期间，有无诉讼时效中断、中止的事由。对于在诉讼时效内的案件，应告知当事人及时起诉；对已经超过诉讼时效的案件，应告知当事人采取补救措施或者提出时效抗辩。

8. 3 律师提供法律服务的重点内容

8. 3. 1 作为原告代理人时，应当注意收集相应的中断时效的资料，比如口头协商的见证人，房租缴纳证明、收据，房屋修理记录，水电费的缴款单，等等。

8. 3. 2 作为被告代理人时，对已超过诉讼时效的案件，应告知当事人进行时效抗辩。

8. 4 律师提供法律服务时的风险提示

律师应当告知当事人在时效期间内提起诉讼。对于超过诉讼时效的案件，代理原告的，应告知其诉讼风险，并做告知笔录；代理被告的，应提出时效抗辩。

第9条 财产保全

9. 1 一般规定

依据《民事诉讼法》第103条、第104条的规定，对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，对方当事人可以申请财产保全。

财产保全包括诉前保全和诉讼中保全。财产保全的对象一般为被告享有无争议物权权益的不动产、银行存款、股权以及其他属于被告享有无争议物权权益的动产等。

9. 2 律师提供法律服务的业务

律师作为原告或有独立请求权的第三人或反诉原告的代理人，可以依照当事人的要求，提出财产保全申请，并应提交申请人身份证明、财产保全申请书、被申请人的房地产、车辆或银行账户等财产线索，同时应提供人民法院认同的相应担保。

如采取诉前保全的，律师应告知上述当事人在人民法院采取保全措施后的30日内提起诉讼。

若被申请人提供了可执行的有效担保，律师应当建议申请人向人民法院申请解除财产保全。

律师作为被告代理人时，应对申请保全的金额与人民法院采取保全措施的合法性及财产价值的对等性进行审查，若保全措施不适当或被保全财产价值不对等，应告知当事人向人民法院提出异议。

律师应与委托人制作保全谈话笔录，将包括但不限于保全标的物、保全金额所产生的法律后果等记录在案。

9. 3 律师提供法律服务的重点内容

律师应提醒当事人财产保全的重要意义，在条件允许的前提下一般均应采取保全措施，以充分维护申请人的合法权益。同时应该告知申请人保全费最高为5000元，在撤诉与和解的情况下，保全费不能退还。

9. 4 律师提供法律服务时的风险提示

律师应注意审查因保全不当或面临败诉风险而可能承担的赔偿责任并告知申请人。同时还应注意人民法院对不同性质的财产的保全期限，提醒申请人在保全期限届满前及时申请续保，并以书面形式明确该申请续保责任由申请人承担，以避免因律师延误申请续保时间而产生被索赔的重大风险。

第10条 诉讼提起

10. 1 一般规定

起诉应当符合《民事诉讼法》第122条的规定，有明确的原告、被告，有具体的诉讼请求，并阐明起诉的事实和理由，适用的法律依据；依据《民诉证据规定》第1条的规定，还应提供符合起诉条件的相应的证据材料。

10. 2 律师提供法律服务的业务

律师向人民法院申请立案时，应提交起诉状、证据目录和证据材料，并按对方人数提供副本和证据份数，同时，还应提交委托书、律师事务所公函以及原告、被告身份情况证明。

在中国没有住所的外国人、无国籍人、外国企业和组织在中国境内诉讼的，其提交的授权委托书和身份证明应经当事人所在国公证机关证明，并经过中国驻该国使领馆认证。

当事人为台湾地区居民的，其委托手续和身份证明应经台湾地区法院公证；当事人为香港特别行政区居民的，其委托手续和身份证明应经香港特别行政区律师认证。

律师在接到人民法院的受理通知书后，应通知当事人及时交纳诉讼费。律师在接到人民法院不予受理的裁定书后，应及时告知当事人，并可依据当事人的委托提起上诉。

10. 3 律师提供法律服务的重点内容

律师应根据案件的具体情况，准备齐全的文件。对于提交的证据清单及其证明对象须征得当事人的同意，最好由当事人自行签署、提交。

涉及起诉状、答辩状、证据清单、质证意见、申请书等文书，凡能交由当事人签名的，都应当交当事人签名，律师不应当代当事人签名，即便在特别授权的情形下，都应高度重视并评估代为签名的风险。特别是对于重要的诉讼文书，律师一律不得代当事人签名。

10. 4 律师提供法律服务时的风险提示

律师在代原告起诉前，应对被告的财产状况有所了解，并告知当事人可能出现的风险，有条件的情况下尽量采取财产保全措施。

10. 5 诉讼过程中，涉及案件事实的陈述，律师应当尽可能交由当事人自述，代理词等律师单方制作的文书，当事人能够签名确认的，尽可能完善当事人签名的认可手续，以免造成律师代为“自认”的法律风险。

第11条 诉讼请求的确定

11. 1 一般规定

律师在代当事人起诉前，需分析本案的法律关系，选择合适的诉讼请求，提出恰当的诉讼请求标的和金额。

11. 2 律师提供法律服务的业务

针对房屋租赁合同的特点，律师可以提出交付房屋、支付租金等请求，按照确认之诉、给付之诉、形成之诉的分类，将房屋租赁合同纠纷的诉讼请求进行归纳。

确认之诉针对房屋租赁合同的效力，包括确认有效和确认无效两种情形。房屋租赁合同的效力首先取决于标的物房屋是否可出租，《租赁管理办法》第6条规定了四种不得出租房屋的情形。结合《房屋租赁合同司法解释》第2条、第3条等规定，收集证据，予以证明。

给付之诉的诉讼请求包括交付房屋、支付装饰装修补偿金、支付租金、占有使用费、恢复原状、腾房、赔偿损失、支付违约金等。

形成之诉的诉讼请求是解除合同。合同解除有约定解除与法定解除两种情形，《民法典》第563条第1款规定了五种法定解除合同的情形，具体到房屋租赁合同则主要是不交付房屋、长期拖欠租金且经催告后仍不履行、未经同意私自改变房屋结构或进行装修等情况。

对于承租人行使优先购买权的情况，若请求的是赔偿损失，则属于给付之诉；若请求的是撤销出租人与第三方间的买卖合同，并主张与出租人在同等条件下达成买卖合同，则应属于形成之诉。

11. 3 律师提供法律服务的重点内容

依据《民法典》第717条的规定，承租人经出租人同意后将承租的房屋转租，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，该超过部分除当事人另有约定外，应当认定对出租人不具有法律约束力。

房屋租赁合同被认定无效后，出租人可以请求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，并可以请求赔偿因合同无效造成的损失。

承租人希望提前解除租赁合同的，如果租赁合同约定了“可以以支付违约金为代价解除合同”，则出租人可以请求支付违约金；若合同仅约定了租赁期限，没有违约责任的约定，则出租人可以请求承租人继续履行租赁合同。

承租人有以下行为之一的，出租人可以请求解除合同，返还租赁物，并请求赔偿损失：

(1)未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使受损的；

(2)未经过出租人同意，承租人转租的；

(3)经过催告，在合理期间内仍拖欠租金的；

(4)不定期租赁。

依据《房屋租赁合同司法解释》第2条、第3条的规定，有下列情形的，承租人可以请求确认合同无效：

(1)将未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋进行出租而签订的租赁合同，且在一审辩论终结前未能补正的；

(2)将未经批准或未按批准内容建设的临时建筑进行出租而签订的租赁合同，且在一审辩论终结前未能补正的；

(3)将获批建设的临时建筑进行出租而签订的租赁合同，租赁期限超过使用期限的超期部分，且在一审辩论终结前未能获批延长使用期限的。

有以下情形之一的，承租人可以请求解除合同：

(1)因租赁物部分或全部灭失致使无法实现合同目的的；

(2)不定期租赁；

(3)租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格。

依据《民法典》第724条的规定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁房屋无法使用的，承租人可以解除合同：

(1)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押的；

(2)租赁房屋权属有争议的；

(3)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情形。

有以下情形之一的，承租人可以请求减少租金：

(1)经承租人请求，出租人不履行维修义务，承租人自行维修的，出租人除应承担维修费外，对因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期；

(2)因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不付租金；

(3)因不可归责于承租人的事由致使租赁物全部或部分毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或不付租金。

因出租人未及时修复房屋影响承租人正常使用的，承租人可以请求赔偿损失。

出租人在租赁合同有效期内以与抵押权人协议折价变卖租赁房屋等方式转让租赁房屋所有权，承租人有权主张同等条件下的优先购买权。

11. 4 律师提供法律服务时的风险提示

确认之诉、给付之诉、形成之诉三者之间存在交叉关系，律师在确定诉讼请求时，应首先审查合同的效力，如果合同存在效力争议的，可以单独提起确认之诉或者在给付之诉中解决合同效力问题。给付之诉与形成之诉也可能并存，律师应根据案情实际，提出不同的诉讼请求。律师代理原告时，应告知当事人如果要变更诉讼请求的，应当在法庭辩论结束前提出。

第12条 举证责任

12. 1 一般规定

律师对当事人提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任根据《民事诉讼法》第六章和《民诉证据规定》的规定要求委托人提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，应告知负有举证责任的当事人可能承担的不利后果。

12. 2 律师提供法律服务的业务

12. 2. 1 律师应告知当事人依据《民事诉讼法》第66条的规定提交证据，并帮助当事人完成证据的收集。收集完成后，及时对当事人提供的证据进行梳理，制作证据目录提交人民法院。证据目录要对提交的证据材料逐一分类编号，写明证据的来源、内容、证明对象，并签名或者盖章。

对方提交的证据，律师应围绕证据的客观性、关联性、合法性、证明力、证明目的等方面发表质证意见，证据清单和质证意见由当事人签名或盖章。

12. 2. 2 律师在代理诉讼过程中，若发现对委托人有利的新的证据，应依据《民事诉讼法》第142条第1款的规定及时向法庭提交，并说明属于“新的证据”的理由。

12. 2. 3 律师因合理理由不能及时调查、收集证据的，应向人民法院说明情况，并书面申请延期提交该证据。

12. 2. 4 当事人提供的公文书证系在中华人民共和国领域外形成的，该证据应当经所在国公证机关证明，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。

中华人民共和国领域外形成的涉及身份关系的证据，应当经所在国公证机关证明并经中华人民共和国驻该国使领馆认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。

当事人向人民法院提供的证据是在香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区形成的，应当履行相关的证明手续。

12. 2. 5 属于以下情形的，律师可以申请人民法院调查取证：

(1)证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；

(2)涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；

(3)当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。

因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。

12. 2. 6 当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满前向人民法院提交申请书，并经人民法院许可。

12. 3 律师提供法律服务的重点内容

除提供租赁合同外，律师应根据诉争的内容，分别就产权归属、房屋信息、租金支付、修理记录、通知义务的履行、房产的抵押和买卖等事实提供相应的证据。

如在规定的举证期限内举证有困难的，应及时向人民法院申请延期举证；申请证人出庭作证、申请人民法院调查取证的、申请人民法院鉴定的，都应当在规定的举证期限届满前提出。

12. 4 律师提供法律服务时的风险提示

律师应当告知当事人举证责任和举证期限的法律意义以及相应的法律后果。

律师应审查证据的客观性、关联性、合法性、证据能力及证明力问题，避免出现前后矛盾的地方。

律师提交证据时，应由当事人签字确认，以免产生代理风险。

对涉及争议焦点的事实，律师应当对当事人关于该事实的陈述形成工作底稿，并由当事人签字确认。

对于对方提供的证据，注意发现出现矛盾的地方，有针对性地提交反驳证据。

第13条 庭审准备

13. 1 一般规定

律师收到开庭通知后，应立即将开庭时间、地点、审判人员组成等信息通知当事人，并询问当事人对审判员、书记员、翻译人员、鉴定人等是否提出回避请求及其理由。庭审两日前，告知当事人开庭时携带证据原件、身份证件以及出庭注意事项。

律师在法律规定期限内，结合案件事实及法律法规规定，依法向法庭提出管辖权异议申请。

律师在开庭前应询问当事人是否有调解意愿，如有，需要向当事人明确调解的方案。

13. 2 律师提供法律服务的业务

律师出庭诉讼应根据需要准备出庭的相关材料，开庭之前应将案卷材料重新熟悉一遍，了解案件的各个细节，检查案卷材料是否完整，有否遗漏，证据是否在举证期限内提交，证据是否按证据目录的顺序整理好，证人出庭事项是否安排妥当。涉及赔偿损失的，计算方法是否明了。

13. 3 律师提供法律服务的重点内容

律师应熟悉案件情况和证据材料，明确案件的争议焦点，查找出与请求权或抗辩权基础相对应的法律规定。一般应从合同主体，合同内容，管辖和法律适用，违约事实和责任，证据的真实性、合法性、关联性等方面对案件进行总体把握。

13. 4 律师提供法律服务时的风险提示

律师应避免在法庭上出现不了解案情、不熟悉证据、错误适用法律、遗漏案件材料等情形。

第14条 开庭审理

14. 1 一般规定

律师在法庭调查和法庭辩论阶段对重要问题要做好庭审记录。

律师在法庭上应根据自己的代理权限对诉讼请求答辩、对方抗辩、法官提问等行使确认、否定抗辩、解释、变更等权利，但对案件事实陈述、确认或否定权，尽可能由委托人自行行使，以免产生代理人对事实“自认”的风险。

庭审结束后，除简单或争议不大的案件外，律师应及时向人民法院提交书面代理意见。

14. 2 律师提供法律服务的业务

律师在庭审时应当宣读诉状或答辩状，对证据进行举证和质证，就重点问题向对方进行询问，围绕案件争议焦点进行法庭辩论和最后陈述。在授权范围内参与调解、和解。

14. 3 律师提供法律服务的重点内容

律师应围绕对方已提交证据的真实性、合法性、关联性、证明力大小，阐述其能否作为证据，能否证明案件事实并达到证明目的。如果对其中任何一项有异议，应说明原因。律师应围绕自己的思路阐明自己的观点，反驳对方的观点，切忌陷入对方设计的诉讼思路。律师可以引用相关法律法规、案例进行说理，以更好地说服法官。

14. 4 律师提供法律服务时的风险提示

未经特别授权，律师不得对委托人实体权利进行处分。

律师应认真核对当事人的个人信息，避免出现当事人信息错误、影响执行的情况。

律师应尽量回避庭审中陈述对己方不利的事实，回答对方的提问需高度谨慎，以免陷入对方设计的发问“陷阱”。

律师在核对庭审笔录时，应对己方陈述、证人证言等内容认真核对，若发现错漏，应及时要求补正，以免对己方产生不利影响，或遗漏对己方有利的内容。

律师收到一审判决书后，应及时与委托人沟通，以确定是服判还是上诉。决定提起上诉的，律师应告知当事人在上诉期限内提起上诉，如果不上诉的，应认真做好谈话笔录。

第15条 二审阶段

15. 1 一般规定

律师代理二审案件，原则上依照一审办案程序进行。

对财产案件提起上诉的，告知当事人应按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。

上诉案件的案件受理费由上诉人依人民法院送达的受理案件通知书、预交诉讼费通知，按时、足额向指定账户预交诉讼费，以免产生因交费不及时，被视为撤回上诉的风险。

15. 2 律师提供法律服务的业务

律师应注意审查是否已过上诉期限。

律师可以根据二审当事人的请求，代其书写上诉状或答辩状，并交当事人签名确认。

对当事人在一审中已提出的诉讼请求或反诉请求，原审人民法院未作审理判决的，或判决结果超出诉讼请求范围的，律师应代当事人请求二审人民法院调解或发回重审。

原审原告或有独立请求权的第三人增加诉讼请求，或原审被告提出或增加反诉请求的，律师应建议二审人民法院调解或发回重审。此处仅列举部分情形，具体规则可参照《民事诉讼法》第177条的规定。

律师代理二审案件，应注意有无新的证据和一审遗漏的重要证据需要提交，并注意新的证据提交的期限及对遗漏的重要证据补充提交的理由。

二审案件开庭审理的，律师参加庭审的规则与一审相同。二审案件不开庭审理的，律师应及时提交书面代理词。

二审判决书由律师代签的，律师在签收后应立即转交委托人，让委托人签收法律文书转交单并保存好快递凭证。

15. 3 律师提供法律服务的重点内容

没有参加一审诉讼的律师担任二审代理人，应及时到人民法院查阅案卷，并复制有关案卷资料，具体详见本指引第15. 2条的规定。

15. 4 律师提供法律服务时的风险提示

律师应提示当事人按时、足额交纳诉讼费，以免产生因交费不及时，被视为撤回上诉的风险。

律师应充分了解案情，熟悉证据。尤其是没有代理案件一审的律师，应避免由于对案情不熟悉而给委托人造成律师不尽责的负面影响，甚至引发投诉或索赔的风险。

对于一审已进行诉讼保全的，二审律师应注意保全期限，并及时提醒委托人申请人民法院续封、续扣、续冻。

第16条 再审阶段

16. 1 一般规定

律师应重点审查当事人的再审申请是否符合《民事诉讼法》第207条的规定。

根据《民事诉讼法》规定的审判监督程序审理的案件，当事人不交纳案件受理费。但是《诉讼费用交纳办法》第9条规定的情形除外。

16. 2 律师提供法律服务的业务

律师应告知当事人，对已经发生法律效力的调解书提出证据证明调解违反自愿原则或者调解协议的内容违反法律的，可以申请再审。但是当事人对已经发生法律效力的解除婚姻关系的判决、调解书，不得申请再审。

16. 3 律师提供法律服务的重点内容

律师应注意申请再审的条件，所有的再审申请都将围绕是否符合这些条件进行。

律师应告知当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，但当事人一方人数众多或者双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。

当事人申请再审的，律师应当告知当事人不停止原判决、裁定的执行。

人民法院审理再审案件，如果是按一审程序进行的，律师从事诉讼代理的规则与一审规则相同，如果是按二审程序进行的，则与二审规则相同。

16. 4 律师提供法律服务时的风险提示

律师应告知当事人可以提起再审的条件，避免误导当事人。律师应注意再审提出的时限要求，同时对于个别的申请再审案件，要提醒当事人交纳再审受理费用。

第17条 执行

17. 1 一般规定

发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院执行。

法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。

17. 2 律师提供法律服务的业务

17. 2. 1 律师应分别从申请人和被申请人、案外人、第三人的角度审查申请执行的案件是否符合相应条件。

17. 2. 2 律师接受执行申请人的委托后，可为其代拟强制执行申请书。

17. 2. 3 律师担任执行代理人到人民法院申请执行立案时，应按人民法院的规定提供相应的生效法律文书及相关委托手续、证明文件等。

17. 2. 4 律师为维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据《民事诉讼法》等法律规定可向人民法院提出执行异议和复议，并向人民法院提交申请书。申请书应当载明具体的异议或者复议请求、事实、理由等内容。

对人民法院依照《民事诉讼法》的规定作出的执行复议裁定不服的，可以向上一级人民法院申请执行监督。

17. 3 律师提供法律服务的重点内容

17. 3. 1 抵押不破租赁、买卖不破租赁均是有限制条件的，根据《房屋租赁合同司法解释》第14条的规定，若房屋在出租前已设立抵押权或被人民法院依法查封的，则承租人不得请求所有权变动后的受让人继续履行原租赁合同。

需注意，实践中出现了部分债务人与他人恶意串通，签订虚假的长达十几年的租赁合同，并将租赁合同的签订时间倒签至抵押权设定时间或相应债务发生时间之前，以逃避人民法院对房屋的执行。

有鉴于此，从平衡交易各方利益的角度看，未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。

但是目前并无全国统一性的规定，各地人民法院的做法也不一致。对该问题应当综合合同登记备案、租赁物实际居住和使用、工商住所登记信息等证据加以认定。

如果承租人合法履行原租赁合同，所有权变动后的受让人要求其移交占有的不动产的，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，可以依据《执行异议和复议规定》第31条的规定，向执行法院提出执行异议。

17. 3. 2 在执行中，应特别注意对装饰、装修物的执行。尽管判决中已明确相应装饰、装修物的归属，但对于何谓“形成附合”本身即存在争议，若是以金钱给付的，则相对简单，若是存在拆除和补偿行为的，则执行中对于如何拆除、拆除的界限、拆除造成毁损的赔偿应给予关注。

17. 4 律师提供法律服务时的风险提示

律师应告知当事人：执行手段的有限性，申请执行不一定就能完全实现债权；执行申请需在法律规定的申请期限内提出；提供被执行人的财产线索。