二 研究目标与研究方案

（一）研究目标

本书旨在研究我国城镇居民住房租买选择行为及其影响因素，包括自有住房家庭和租赁住房家庭的住房消费特征与群体特征，不同群体住房需求的消费与投资倾向，不同群体的住房现状选择与未来购房意愿选择。主要研究目标包括以下四点。

第一，从宏观层面分析我国城镇居民家庭住房租买结构特征并进行国际比较。居民家庭的住房租买选择行为在宏观层面上表现为住房租买结构，研究中也经常采用住房自有率这一指标来反映住房租买结构。这是住房研究领域分析住房状况的一个重要方面。住房租买结构受不同国家和地区住房政策和制度环境的影响较大。本书将考虑我国体制机制性因素，并通过国际比较，分析我国城镇居民家庭住房租买结构的特殊性。

第二，利用城镇住户抽样调查微观数据系统揭示我国城镇居民住房租买选择行为特征及其影响因素。从已有文献研究结果来看，目前关于中国城镇居民住房租买选择的实证研究不多，仅有的几篇代表性研究使用数据都偏早，甚至是1998年之前的数据。住房制度改革以来20多年，我国住房市场发展飞速，其外部环境也发生了重大变化。考虑这些变化因素，本书利用2010年五城市城镇住户调查数据，重新审视我国城镇居民住房租买选择行为及其影响因素，以丰富已有的研究成果。

第三，分析住房问题突出的两类特殊群体——新就业群体和外来务工人员的住房选择特征及其影响因素。我国特殊的“房改”背景以及城乡二元管理体制，使得在住房市场快速发展过程中，城镇新就业群体和外来务工人员的住房问题突出，而且与其他发达国家有诸多不同之处。目前，我国住房政策中明确提出，要着力解决新就业群体和外来务工人员的住房问题。住房政策的有效设计，需要建立在对特殊群体住房需求特征把握的基础上。已有文献对我国外来务工人员住房租买选择的研究不多，对新就业群体住房租买选择的研究几乎空白。本书可以弥补这方面的不足。

第四，为住房政策的设计和完善提供参考。住房是一种生活必需品，确保人人有房住，是世界各个国家和地区住房政策的共同目标。但“人人有房住”并不意味着“人人有住房”，租赁和购买都是实现住有所居目标的途径。构建符合国情的租买并举的住房消费模式，是我国住房政策的一项重要内容。本书对居民家庭以及不同群体住房租买选择行为特征的研究，可以为解释居民住房选择行为、分析住房需求特征及未来变化提供基础，进而为住房政策的设计和完善提供参考。

（二）研究方法与技术路线

本书采用理论分析与实证研究相结合的研究方法。理论分析方面，主要是在对国内外相关研究进行系统梳理的基础上，借鉴国外成熟的住房租买选择理论分析模型，同时考虑中国特殊的制度环境因素，构建我国城镇居民住房租买选择的理论分析框架。实证研究方面，利用微观数据资料，通过构建计量经济学分析模型，从住房租买二元选择、住房产权细分选择、住房购买意愿选择三个维度，揭示我国城镇居民以及新就业群体和外来务工人员住房租买选择的影响因素。在上述微观研究的基础上，结合住房租赁市场发展的国际经验与启示，提出有序推进租购并举住房制度建设的政策建议。研究遵循的技术路线如图1-2所示。

图1-2 技术路线