第三章 房屋租赁合同纠纷的类型及其处理

第一节 房屋租赁合同签订与成立时的纠纷及其处理

第18条 一般规定

18. 1 定义及相关法律规定

合同的签订是双方当事人为意思表示达成合意而成立合同的过程和状态。合同成立，是指订约当事人就合同的主要条款达成合意，包括要约和承诺两个阶段。合同签订是一个动态行为和静态协议的统一，合同成立实际上即合同签订所形成的静态协议。

依据《民法典》第483条的规定，承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依据《民法典》第490条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

依据《民法典》第707条的规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

18. 2 实践中的纠纷及其处理

实践中，出租人与承租人在合同签订过程中，协商到一定程度后，因各种原因，某一方意图终止协商，此时，往往双方对房屋租赁合同是否成立产生争议。常见纠纷类型主要有：

(1)已经签订意向书但没有签订正式租赁合同产生纠纷的；

(2)未签订任何书面文件，但一方已经开始履行义务的；

(3)对于签字人是否有权签订合同产生纠纷的。

在处理此类纠纷时，律师应当根据相关法律规定，为当事人提供法律服务；在合同签订与成立时双方还会因为租赁合同登记备案发生纠纷，租赁合同登记备案对合同成立与生效的影响，详见本操作指引第19条。

18. 3 律师为承租人提供法律服务的业务

18. 3. 1 律师应当为承租人明确诉讼请求：承租人是主张合同成立，要求履行租赁合同，还是主张合同未成立，要求返还定金、保证金等。如果双方签订了租赁意向书，且承租人支付了签约或履约定金，如出现出租人不同意签订正式的房屋租赁合同或不履行意向书的情形，承租人可以结合该等情形是否致使不能实现合同目的，依据《民法典》第577条、第587条的规定，要求出租人双倍返还定金，或要求出租人继续履行租赁意向书的内容。

18. 3. 2 律师在此类诉讼中应当收集相关证据资料，如双方是否签订租赁意向书，是否存在往来函件等文件，签字人是否有授权委托书，承租人是否支付租金、定金或保证金，出租人是否交付租赁房屋等；如果是口头协议，是否有第三人证明，如中介公司经办人员等。结合上述证据，确定是否主张租赁合同已经实际生效。如果判定合同已经实际生效或已经实际履行，律师应当根据相关法律规定，积极主张租赁合同的效力，并可追究出租人的违约责任。

18. 4 律师为承租人提供法律服务的重点内容

18. 4. 1 律师应当审查租赁意向书或租赁合同是否具备《民法典》第704条规定的六个方面的内容，即租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款；如代理人签约，审查出租人与承租人的各自代理人是否有权签署合同。

18. 4. 2 在双方没有签订书面合同时，审查是否一方已经履行主要义务，即出租方是否交付房屋，承租人是否支付租金、定金或保证金。

18. 4. 3 是否存在可以推定双方有订立合同意愿的民事行为，如出租人催款通知或其他行为等。

18. 5 律师为承租人提供法律服务时的风险提示

18. 5. 1 合同成立并非一定以双方正式签订租赁合同为表现形式，法律规定或推定其他情形下合同也可以成立，一旦合同成立而承租人拒不履行的，承租人将承担违约责任。

18. 5. 2 合同虽然没有成立，但是如果一方存在《民法典》第500条规定的情形的，仍应当向对方承担赔偿责任。

18. 5. 3 租赁期限在6个月以上，双方没有采用书面形式的，视为不定期租赁，即使合同成立，任何一方都可以要求随时解除合同。

18. 6 律师为出租人提供法律服务的业务

18. 6. 1 律师应当为出租人明确诉讼请求：出租人是主张合同成立要求履行租赁合同，还是主张合同未成立，如房屋已经交付使用的，是否要求返还房屋。如果双方签订了租赁意向书，或者承租人支付了签约或履约定金，如承租人不同意签订正式的房屋租赁合同或履行意向书内容，则出租人可以结合该等情形是否致使不能实现合同目的，依据《民法典》第577条、第587条的规定，不予返还承租人定金，或要求承租人继续履行意向书。如果出租人已经实际交付租赁房屋，在承租人要求解约的情形下，出租人可向承租人主张合同项下的权利，并可根据《民法典》的规定或意向书的约定，要求承租人承担违约责任。

18. 6. 2 参见本操作指引第18. 3. 2条。

18. 7 律师为出租人提供法律服务的重点内容

参见本操作指引第18. 4条。

18. 8 律师为出租人提供法律服务时的风险提示

参见本操作指引第18. 5条。

第19条 房屋租赁合同登记备案纠纷及处理

19. 1 律师为承租人提供法律服务的业务

虽然根据《民法典》和《房屋租赁合同司法解释》的规定，如无特别约定，房屋租赁合同是否登记备案并不影响租赁合同的效力，但在“一房数租”，合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(1)已经合法占有租赁房屋的；

(2)已经办理登记备案手续的；

(3)合同成立在先的。

房屋租赁合同的登记备案可以对抗除先占以外的其他承租人。因此，如出租人拒绝或拖延办理租赁合同登记备案，承租人应当提起诉讼，请求判令出租人履行义务。

19. 2 律师为承租人提供法律服务的重点内容

19. 2. 1 提起诉讼的法律依据

如出租人与承租人就房屋租赁合同的登记备案已作出明确约定，承租人可按约定提起诉讼；如出租人与承租人未在房屋租赁合同中约定登记备案的，承租人可依据《房地产管理法》第54条的规定提起诉讼。

19. 2. 2 应收集的证据

律师为承租人提供法律服务，一般应收集如下证据：

(1)房屋租赁合同；

(2)出租人拒绝办理或承租人催告出租人办理租赁合同登记备案的证据；

(3)根据《租赁管理办法》的规定及当地登记备案主管部门的要求，承租人应提交的相关材料。

19. 3 律师为承租人提供法律服务时的风险提示

19. 3. 1 在提起诉讼前，律师应调查租赁房屋是否已经交付给其他承租人，或房屋被其他与承租人存在法律关系的人使用，如出租人已经将租赁房屋交付给其他承租人使用，或者房屋为基于其他承租人转租、分租、借用、联营等使用的，则承租人提起登记备案的诉讼已无实际意义，承租人应请求解除合同并要求出租人予以赔偿。

19. 3. 2 在提起诉讼前，律师应调查出租人与其他承租人是否就同一租赁房屋办理了登记备案手续，如已经办理的，则承租人提起登记备案诉讼已无实际意义，承租人可依据《房屋租赁合同司法解释》第5条规定的顺序确定履行合同的承租人。如承租人或承租人许可的其他人已经合法占有该房屋的，承租人的使用权可依法得到保护；如已无实际履行可能的，承租人应请求解除合同并要求出租人予以赔偿。

19. 3. 3 在提起诉讼前，律师应到当地房屋租赁合同登记备案主管部门查询对租赁合同登记备案是否有特殊规定以及双方当事人应提交的资料清单。

19. 3. 4 出租人与承租人约定房屋租赁合同的登记备案系租赁合同生效条件，出租人没有办理登记备案相关手续的，如承租人不能充分证明出租人确实存在拒绝或延迟配合办理相关手续的，则由于房屋租赁合同尚未生效，承租人不能根据房屋租赁合同提起请求办理登记备案诉讼，而应当主张缔约过失的赔偿请求；如承租人能充分证明出租人确实存在拒绝或延迟配合办理相关手续的，则由于房屋租赁合同生效条件已成就，承租人可以主张房屋租赁合同生效，要求继续履行。

19. 4 律师为出租人提供法律服务的业务

出租人一般是以被告身份参加诉讼，但在特殊情况下，如承租人拒绝或迟延配合办理登记备案手续，已经或可能导致出租人受到行政处罚的，出租人也应提起诉讼。

19. 5 律师为出租人提供法律服务的重点内容

19. 5. 1 出租人应诉应提供的相关证据材料

出租人提出抗辩的主要理由一般是承租人不配合或者不可归责于出租人的原因导致租赁合同办理登记备案不能，律师一般应收集如下证据：

(1)房屋租赁合同；

(2)承租人拒绝配合或出租人催告办理租赁登记的证据；

(3)根据《租赁管理办法》的规定及当地登记备案主管部门的要求，出租人应当提交的相关材料；

(4)其他不可归责于出租人的原因的相关证据。

19. 5. 2 出租人提起诉讼时应提供的相关证据材料

(1)房屋租赁合同；

(2)承租人拒绝配合或出租人催告办理租赁登记的证据；

(3)根据《租赁管理办法》的规定及当地登记备案主管部门的要求，出租人应当提交的相关材料；

(4)当地房地产管理部门根据《租赁管理办法》或地方性法规、规章的规定给予出租人行政处罚的决定以及出租人缴纳罚款的凭证。

19. 6 律师为出租人提供法律服务时的风险提示

19. 6. 1 律师经审查后发现出租人没有根据法律规定或按照租赁合同的约定办理登记备案的，应告知出租人及时办理登记备案。

19. 6. 2 律师应提示出租人，申请登记备案时，如该房屋前一租赁合同的登记备案没有注销，则本次合同登记备案将无法完成。

19. 6. 3 如出租人存在“一房数租”的情况，律师应告知出租人按照“已经合法占有租赁房屋的承租人优先”“已经依法办理登记备案手续的承租人次之”“合同成立在先的承租人再次之”的顺序确定租赁合同的实际承租人，及时解除与其余承租人的租赁合同，并根据法律规定或按照合同约定承担相应的法律责任。