第二节 房屋租赁合同效力的纠纷及其处理

第20条 房屋租赁合同无效纠纷及其处理

合同无效，是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规的强制性规定、违背公序良俗、恶意串通损害他人利益而无效。可见，无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件、不具有法律约束力、不受法律保护的合同。无效合同自始无效，但部分条款无效，不影响其余部分的效力。

20. 1 关于房屋租赁合同无效的相关法律规定

《民法典》第144条、第153条、第154条、第705条以及《房屋租赁合同司法解释》第2条、第3条等，均对房屋租赁合同无效的认定及合同无效的后果作出了规定。综合上述相关规定，可以将房屋租赁合同无效的情形归结为以下几类：

20. 1. 1 房屋租赁合同本身无效：

(1)无民事行为能力人签订的合同；

(2)违反法律强制性规定；

(3)违反行政法规强制性规定；

(4)违背公序良俗；

(5)恶意串通，损害他人合法权益；

(6)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定而建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的除外；

(7)出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的除外。

20. 1. 2 房屋租赁合同被撤销的，自始无效：

(1)因重大误解订立的合同，当事人请求撤销的；

(2)一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下签订的合同，受欺诈方有权请求撤销；

(3)第三人以欺诈手段，使其中一方在违背真实意思的情况下签订的合同，对方知道或应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求撤销；

(4)一方或者第三人使用胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下签订的合同，受胁迫方有权请求撤销；

(5)一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使合同显失公平，受损害方有权请求撤销；

(6)限制民事行为能力人订立的房屋租赁合同，在被法定代理人追认之前，善意相对人要求撤销的；

(7)代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，在被代理人追认前，善意相对人要求撤销的。

20. 1. 3 效力待定的房屋租赁合同，未经权利人、被代理人或法定代理人及时追认的为无效合同：

(1)限制民事行为能力人订立的合同，未取得法定代理人追认的无效；但纯获利益的合同或者订立的与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同除外；

(2)代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的；

(3)无处分权的人处分他人财产，签订房屋租赁合同，未经权利人追认的。

20. 2 关于房屋租赁合同部分条款无效的相关法律规定

《民法典》第497条、第506条以及《房屋租赁合同司法解释》第3条等，均对房屋租赁合同部分条款无效的认定及后果作出了规定。综合上述相关规定，可以将房屋租赁合同部分条款无效的情形归结为以下几类：

20. 2. 1 房屋租赁合同中格式条款内容无效的情形：

(1)具有《民法典》第一编第六章第三节和第506条规定的无效情形；

(2)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的；

(3)提供格式条款一方排除对方主要权利。

20. 2. 2 房屋租赁合同中免责条款内容无效的情形：

(1)造成对方人身损害的；

(2)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

20. 2. 3 房屋租赁合同超过租赁期限条款的无效：

(1)租赁期限超过20年的，超过部分无效；

(2)租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，则延长使用期限内的租赁期间除外；

(3)承租人经出租人同意转租，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但出租人与承租人另有约定的除外。

20. 3 律师为承租人提供法律服务的业务

如房屋租赁合同被确认为无效，律师可根据实际情况为承租人提供如下法律服务：

20. 3. 1 律师应帮助承租人分析导致合同无效或合同部分条款无效或可撤销的原因及责任方，判断是否可以采取补救措施，以使合同满足生效要件；如为无效或可撤销合同，则应帮助承租人分析违约责任承担方式等，在向承租人充分提示相关利弊的基础上，根据承租人的意见帮助承租人采取相应措施。

20. 3. 2 若是因承租人原因导致合同无效或合同部分条款无效的，律师应提请承租人注意，与出租人进行友好协商，确定具体的赔偿金额，尽量在不涉诉的情况下解决争议，减少双方损失。

20. 3. 3 若是因出租人原因导致合同无效或合同部分条款无效的，律师应提醒承租人注意证据收集，并提请承租人注意及时履行催告、告知等义务，若协商不能达成一致的，应及时提起诉讼，主张因合同无效而给承租人造成的损失或合同约定的违约金。

20. 3. 4 如承租人对租赁房屋已进行装饰、装修的，在合同确认无效后，应提请承租人注意装饰、装修物的相关处理原则。

20. 4 律师为承租人提供法律服务的重点内容

律师应当根据承租人的意愿，采取适当的诉讼策略。

律师在为承租人提供诉讼法律服务时，应注意尊重承租人对房屋租赁合同的效力预期，若其希望该合同有效，律师应尽力帮助承租人采取相应的补救措施，争取在起诉前使合同满足生效要件；若其希望该合同无效或可撤销，或合同部分条款无效，律师应尽力帮助承租人收集证据材料，及时履行催告、告知等义务，在时效内向人民法院提起诉讼。

20. 4. 1 房屋租赁合同因代理人没有代理权、超越代理权、代理权终止后以被代理人名义订立合同或者出租人为限制民事行为能力人的，效力待定。此时，如承租人确无租房意愿的，律师应提示承租人及时行使撤销权，使租赁合同自始无效；如承租人希望该合同有效的，则应提示承租人及时行使催告权，请求被代理人或者限制民事行为能力人的法定代理人在30日内进行追认，若该被代理人或法定代理人在规定期限内予以追认的，该合同仍有效。

20. 4. 2 出租房屋为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑、租赁期限超过临时建筑的使用期限的，则该租赁合同无效或超过临时建筑使用期限的部分无效。此时，如承租人确无租房意愿的，律师应提示承租人及时返还房屋并要求出租人返还相应租金；如承租人希望该合同有效的，则应提示承租人及时督促出租人办理手续以取得相关许可证或者主管部门批准，使合同有效。

20. 4. 3 若租赁期限超过20年的，则超过部分无效。此时，如承租人希望20年后继续租赁该房屋的，律师应提示承租人及时与出租人续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

20. 4. 4 承租人未经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，应提示承租人尽快取得出租人的同意；如转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应提示承租人与出租人尽快另行达成协议。

20. 5 律师为承租人提供法律服务时的风险提示

20. 5. 1 律师应提示承租人查清该租赁房屋的权利人，以确保与房屋权利人或者其他有权利人签署租赁合同。

20. 5. 2 律师应提示承租人查清该租赁房屋是否存在成立在先的合同，是否已登记备案，该房屋出租时是否已由第三人占有使用等。

20. 5. 3 律师应当提醒承租人，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑、租赁期限超过临时建筑的使用期限的，租赁合同或超出的期限应当认定为无效，但在一审法庭辩论终结前取得相关许可证或者经主管部门批准的，可以认定有效。

20. 5. 4 在未取得出租人同意将租赁房屋转租给第三人或对租赁房屋进行装饰、装修的，律师应当提醒承租人尽快取得出租人的同意并以书面形式确定。

20. 5. 5 律师应提示承租人，房屋租赁合同无效的应向出租人返还房屋并可要求出租人返还租金，但出租人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般会得到人民法院的支持。

20. 5. 6 律师在为承租人提供法律服务时，首先应全面了解情况，要求当事人提供与纠纷相关的所有材料，在此基础上判断导致合同无效的原因及责任方，并根据承租人对合同效力的预期提供相关的法律服务。

20. 5. 7 律师在提供服务的过程中，对于应当告知当事人的相关法律风险、注意事项等，应采取书面法律提示意见等方式；对需征求当事人意见的事项，应由当事人出具书面的确认意见。

20. 6 律师为出租人提供法律服务的业务

一旦房屋租赁合同被确认无效，律师可以根据实际情况向出租人提供相应的法律服务，内容如下：

20. 6. 1 律师首先应帮助出租人分析导致合同无效的原因及责任方，并判断是否可以采取补救措施，以使合同满足生效要件。若是因代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，或者出租人为限制民事行为能力人的，而出租人确实有出租意愿的，律师应提请被代理人或者限制民事行为能力人的法定代理人在承租人行使撤销权前及时予以追认。

20. 6. 2 若是因承租人原因导致合同无效的，律师应提请出租人注意证据的收集，并提请出租人注意及时履行催告、告知等义务，协助出租人与承租人友好协商，确定具体的赔偿金额。若协商不能达成一致，应注意诉讼时效的把握。

20. 6. 3 若是因出租人原因导致合同无效的，律师应提请出租人注意与承租人进行友好协商，确定具体的赔偿金额，尽量减少出租人应承担的责任。

20. 7 律师为出租人提供法律服务的重点内容

根据出租人意愿及时提示其采取相应措施。律师在为出租人提供服务时应注意了解出租人对房屋租赁合同的效力预期，若其希望该合同有效，律师应尽力帮助出租人采取相应的补救措施，争取在起诉前使合同满足生效要件；若其希望该合同或合同部分条款无效的，律师应尽力帮助出租人收集证据材料，及时履行催告、告知等义务，在时效内向人民法院提出申请。

具体可参见本操作指引第20. 4条的相关内容。

20. 8 律师为出租人提供法律服务时的风险提示

20. 8. 1 律师应当提醒出租人，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑、租赁期限超过临时建筑的使用期限的，租赁合同或超出的期限应当认定为无效，但在一审法庭辩论终结前取得相关许可证或者经主管部门批准的，可以认定有效。

20. 8. 2 律师应提示出租人，房屋租赁合同无效的应要求承租人返还房屋并可要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

20. 8. 3 承租人未经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，如出租人不同意将该房屋转租的，则应提示出租人自知道或者应当知道承租人转租之日起6个月内提出书面异议，否则将丧失胜诉权。

第21条 几类特殊租赁合同的效力纠纷及其处理

21. 1 违法建筑物租赁合同的效力纠纷及其处理

违法建筑，又称违章建筑，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的房屋及建筑物。对于租赁双方以违法建筑或违章建筑为标的物而签订的租赁合同的效力，《房屋租赁合同司法解释》第2条作出了明确规定。

21. 1. 1 律师为承租人提供法律服务的业务

实践中，出租人往往将未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋对外进行出租，根据上述司法解释的规定，该类租赁合同因租赁标的物违法而无效；但值得注意的是，上述司法解释同时又对合同效力的转化作了明确规定，即一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定租赁合同有效。

律师在接受承租人委托处理因标的物为违法建筑物的租赁合同无效诉讼时，不仅应当充分了解和掌握相关法律、法规及司法解释的规定，更要了解司法实践的具体做法，只有这样，才能有效地维护承租人的合法权益。

21. 1. 2 律师为承租人提供法律服务的重点内容

律师在接受承租人委托处理因违法建筑致租赁合同无效诉讼时，应当充分理解《民法典》合同编及上述司法解释关于合同无效的处理原则和法律后果，以确定最有利于维护承租人合法权益的诉讼请求。对于承租人来说，其主要的诉讼请求为返还租金、赔偿损失等。

在此类租赁合同无效诉讼中，需要重视合同无效后如何确定租赁双方过错责任的划分，对于承租人来说，如果主张没有过错，必须提供证据证明其对标的物为违法建筑根本不知情，而且承租人已经尽了相关审查义务，只有这样才能使承租人的利益最大化。

21. 1. 3 律师为承租人提供法律服务时的风险提示

21. 1. 3. 1 律师应当提醒承租人，根据上述司法解释的规定，违法建筑的租赁合同的效力是可以转化的。在个别情况下，政府以“批文”形式批准“准予建设”代替房屋建设应当具备的建设工程规划许可证，且在法庭一审辩论终结前，出租人取得“批文”，合同效力仍可转化为有效。

21. 1. 3. 2 律师应当提醒承租人，租赁合同无效后，一般不再涉及违约和解约问题，有关迟延交房违约金和解约赔偿金的相关条款不再适用。即便承租人有权主张返还租金，但依据《房屋租赁合同司法解释》第4条的规定，出租人可以主张按照合同约定租金标准要求支付房屋占有使用费。

21. 1. 3. 3 律师应当提醒承租人，房屋租赁合同被认定为无效后的处理原则，即依据《民法典》第157条的规定，民事法律行为无效后行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。此外，民事法律行为无效后的损失赔偿以过错责任为归责原则，即有过错一方赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

21. 1. 4 律师为出租人提供法律服务的业务

律师在接受出租人委托处理因标的物为违法建筑物的租赁合同无效诉讼时，必须事先和出租人进行沟通，弄清出租人的诉讼目的，因为在该类诉讼中出租人具有一定的主动权，也就是说，如果出租人想继续履行合同，出租人可以在一审法庭辩论终结前取得批准建设的“批文”等文件，致使认定合同无效的前提不存在。

21. 1. 5 律师为出租人提供法律服务的重点内容

在租赁合同标的物为违法建筑物的诉讼中，律师必须与出租人进行全面沟通，弄清出租人的诉讼目的，如果出租人想继续履行合同，律师应当及时帮助出租人办理建设工程规划许可证或者主管部门批准文件等资料，在可以办理但办理期限会在人民法院开庭时间之后的情况下，律师应当及时和法官进行沟通，并向人民法院书面提出延期开庭或延期举证的申请。

21. 1. 6 律师为出租人提供法律服务时的风险提示

21. 1. 6. 1 律师应当提醒出租人，《房屋租赁合同司法解释》规定的“一审法庭辩论终结”，不包括二审、再审程序中发回一审法院审理的阶段。

21. 1. 6. 2 律师应当提醒出租人，因租赁物违法，违法原因消失后租赁合同转为有效合同的前提是合同效力尚未被司法机关或仲裁机构确定。如果司法机关或者仲裁机构已经对租赁合同效力认定无效，在此种情况下，不能因为违法建筑物已取得规划许可证或经批准而再次转化为有效合同。

21. 1. 6. 3 律师应当提醒出租人，房屋租赁合同被认定为无效后的处理原则，即依据《民法典》第157条的规定，民事法律行为无效后行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。此外，民事法律行为无效后的损失赔偿以过错责任为归责原则，即有过错一方赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

21. 2 临时建筑物租赁合同的效力纠纷及其处理

临时建筑，是指在城市、镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。

临时建筑物的主要法律特征包括：第一，权利人有权在临时建设工程规划许可证记载的使用期限内利用临时建筑物；第二，在临时建设工程规划许可证取得的使用期限届满前，权利人应当自行拆除临时建筑物；第三，权利人应当按照临时建设工程规划许可证记载的临时建筑物的使用用途，利用临时建筑物。对于租赁双方以临时建筑为标的物而签订的租赁合同的效力，《房屋租赁合同司法解释》第3条作出了明确规定。

21. 2. 1 律师为承租人提供法律服务的业务

实践中，根据形势需要，已建成的房屋中存在比较多的临时建筑，从《城乡规划法》等相关法律规定来看，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑实际上也属于违法建筑，对于以此类建筑为标的物而签订的租赁合同，根据上述司法解释的规定，应属于无效合同；对于租赁期限超过经批准的临时建筑使用期限，超过部分无效。但值得注意的是，上述司法解释对该等合同效力的转化也作出了规定，即在一审法庭辩论终结前，出租的临时建筑经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；且在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长临时建筑使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

根据上述司法解释的规定，律师接受承租人委托办理临时建筑物租赁合同因无效而主张权利时，应当充分了解和掌握法律规定和司法实践的具体做法，有效维护承租人的合法权益。

21. 2. 2 律师为承租人提供法律服务的重点内容

虽然上述司法解释明确规定，对于租赁期限超过经批准的临时建筑使用期限的，超过部分无效。但律师在办理临时建筑超过批准的使用期限的租赁合同纠纷案件时，必须结合《民法典》第156条关于民事法律行为部分无效的条款。因为如果承租人租赁的临时建筑的使用期限不能达到合同约定的租赁期限从而影响承租人合同目的的实现或其他条款履行的话，那么租赁双方签订的租赁合同就会被认定为全部无效。如何适用该规定，司法实践中，一般需掌握以下几个原则：第一，部分有效、部分无效的内容应当是在一个合同中，在不同的合同中是分别有效或者分别无效，是分别履行，而不是部分有效、部分无效。第二，合同部分无效后并不影响合同其他内容的履行，不影响合同履行的整体效果，即合同具有可分性。如果合同内容是不可分开的，是一份需整体履行才能实现合同目的的合同，拆分必然影响合同效果，甚至导致合同实际履行没有任何意义，即属于不可分的合同。第三，合同被认定为部分有效、部分无效后，有效部分应当能够得到全部、实际、独立的履行，即不依靠无效部分内容也能够单独履行，且能够实现合同目的；反之，如果部分有效合同中的有效部分的实际履行，达不到实际效果，不能实现合同目的，人民法院应当认定全部合同无效。

21. 2. 3 律师为承租人提供法律服务时的风险提示

21. 2. 3. 1 律师应当提醒承租人，依据《房屋租赁合同司法解释》第3条的规定，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑的租赁合同的效力是可以转化的，且租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

21. 2. 3. 2 律师在代承租人主张权利时，可能会因合同效力的转化而变更诉讼/反诉请求，据此，律师应当提前告知承租人。

21. 2. 4 律师为出租人提供法律服务的业务

依据《房屋租赁合同司法解释》第3条的规定，租赁合同因标的物为未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑而属于无效合同，以及如果租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但该条款同时又对此类合同效力的转化作了规定，即一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定租赁合同有效，以及一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。据此，律师在接受出租人委托办理前述租赁合同无效诉讼时，必须事先和出租人进行沟通，弄清出租人的诉讼目的，因为在该类诉讼中出租人具有一定的主动权，也就是说，如果出租人想继续履行合同，出租人可以在一审法庭辩论终结前取得主管部门批准建设的文件，以及取得主管部门同意延长使用期限的文件，致使认定合同无效的前提不存在。

21. 2. 5 律师为出租人提供法律服务的重点内容

在租赁合同标的物为临时建筑的诉讼中，为维护出租人的合法权益，使其利益最大化，律师必须与出租人进行全面沟通，弄清出租人的诉讼目的，如果出租人想继续履行合同，那么律师应当及时帮助出租人办理主管部门批准文件等资料，在可以办理但办理期限会在人民法院开庭时间之后的情况下，律师应当及时和法官进行沟通，并向人民法院书面提出延期开庭或延期举证的申请。

21. 2. 6 律师为出租人提供法律服务时的风险提示

律师应当提醒出租人，依据《房屋租赁合同司法解释》第3条的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但部分无效如果影响到其他合同条款的履行或影响到承租人合同目的的实现，租赁合同会被认定为全部无效。