第三节 房屋租赁合同履行、变更、转让、解除与终止的纠纷及其处理

第22条 房屋租赁合同履行过程中的纠纷及其处理

房屋租赁合同履行过程，是出租人和承租人履行房屋租赁合同中约定的义务，行使合同权利，从而实现合同目的的过程。在此过程中，各方都应当全面遵守合同约定，履行合同义务。实践中，由于出租人或承租人没有按照合同的约定全面履行义务，导致各种纠纷出现。律师在办理房屋租赁合同履行过程中的各类纠纷时，应当区分不同情形，按照本操作指引第4条所引用的法律、法规、司法解释、部门规章以及各地关于房屋租赁的地方性立法的规定，正确处理各类纠纷。

22. 1 律师为承租人提供法律服务的业务

从承租人角度，因出租人未能全面履行合同义务而导致的纠纷常见情形如下：

22. 1. 1 出租人未按合同约定的时间和条件交付房屋导致的纠纷

租赁合同签订生效后，出租人应当按照合同约定的时间和条件向承租人交付房屋。如果出租人未能按照合同约定的时间和条件交付房屋，属出租人违约，承租人可以要求出租人按照合同的约定承担违约责任。如果双方在合同中没有明确约定违约责任承担的方式，承租人可以根据《民法典》关于违约责任的规定向出租人主张权利。

出租人未按约定期限向承租人交付房屋，承租人既可以向出租人主张迟延交房的违约金，同时可以请求出租人继续履行合同，交付房屋；当出租人迟延交付房屋超过合同约定的交付期限，或者虽然没有约定但超过合理的期限，已经导致承租人合同目的无法实现或经催告在合理期限内仍未交付的，承租人也可以主张解除合同。

租赁合同约定的房屋交付条件，是指合同中对交付房屋中设备、设施、装修等条件的特别约定。如果交付的房屋实际条件与合同约定条件差距较大达到合同约定的拒绝收房的条件或不能实现承租人合同目的，承租人有权拒绝收房，解除合同，也有权要求出租方按合同要求进行整改直至交付的房屋达到约定条件，并请求出租方承担违约责任或赔偿损失；如果出租人交付的房屋基本满足合同约定的条件，但存在一定的瑕疵，影响到房屋的部分使用功能，则出租人应当向承租人承担违约责任；如果该瑕疵不足以影响承租人对租赁房屋的使用，一般不宜认定出租人违约。

22. 1. 2 出租人未按合同约定交付租赁面积导致的纠纷

对于租赁房屋的面积，双方通常在租赁合同中有明确约定，交付房屋如出现实际面积小于合同约定面积的情形，可以认为出租人交付的房屋不符合合同约定，律师可以建议承租人向出租人提起违约之诉，要求出租人承担合同约定的违约责任，同时承租人有权要求出租人根据缺损的面积减少相应的租金，即重新议租，变更合同。

22. 1. 3 出租人未尽房屋修缮、维护义务导致的纠纷

出租房屋的维修责任，如双方在合同中没有特别约定，依据《民法典》第712条、第713条的规定，应由出租人承担，承租人在租赁房屋需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁房屋而影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

22. 1. 4 出租人出租的房屋未取得房屋所有权证导致的纠纷

承租人承租的房屋，如果出租人未依法取得房屋所有权证，可以根据《民法典》对合同效力的规定，区分不同情况，分别作出处理：

(1)出租人虽未依法取得出租房屋的所有权证，但出租人合法购买取得房屋凭证的、能证明出租人对出租房屋享有处分权的，租赁合同有效；

(2)出租人未取得出租房屋所有权证，也无法证明其对出租房屋享有处分权而将房屋出租给承租人的，承租人可以依据《民法典》第566条的规定，解除合同并要求出租人返还租金，赔偿损失。

22. 1. 5 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利而导致的租赁合同纠纷

如发生承租人所承租的房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形，应当区分下列不同情形作出应对措施：

第一种情形，在房屋出租之前，房屋已经被查封或被采取限制措施。

第二种情形，在房屋租赁合同签订以后或在合同履行过程中，房屋被查封或被采取限制措施。

上述两种情形，一般并不影响房屋租赁合同的效力。房屋被查封期间，出租人仍可以出租房屋，收取租金。但是，需要注意的是，在第一种情形下，根据《房屋租赁合同司法解释》的规定，房屋在出租前已被查封，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。

此外，如果房屋被查封或被采取其他限制措施，导致租赁房屋无法使用的，依据《民法典》第724条的规定，承租人享有合同解除权。依据《民法典》第566条的规定，承租人在合同解除后，合同尚未履行的，终止履行；已经开始履行的，根据履行情况和出租人的过错程度，承租人有权主张出租人返还租金，赔偿损失。

22. 1. 6 出租的共有房屋未取得共有权人同意导致的纠纷

房屋共有权分按份共有和共同共有。按份共有人对共有的房屋按其份额享有所有权，共同共有人对共有的房屋共同享有所有权。除共有人之间对房屋的处分有特别约定外，依据《民法典》第301条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

需要特别指出的是，依据《民法典》第308条、第309条的规定，当共有人的财产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有；按份共有人对共有财产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，不能确定出资额的，视为等额享有。

22. 1. 7 房屋权属有争议导致的纠纷

当承租人承租的房屋权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所有权人，可能导致房屋租赁合同无法履行的情形。依据《民法典》第724条的规定，租赁房屋权属有争议时，承租人可以请求解除合同。

22. 1. 8 租赁房屋属于违法建筑导致的纠纷

此种纠纷的处理参照本操作指引第21. 1条。

22. 1. 9 租赁房屋属于临时建筑导致的纠纷

此种纠纷的处理参照本操作指引第21. 2条。

22. 1. 10 租赁房屋不符合安全标准导致的纠纷

承租人所承租的房屋，如果在交付和使用期间，发现房屋不符合使用安全的标准，在此种情况下，依据《民法典》第731条的规定，租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。承租人解除合同的法律后果，应当区分承租人事前明知或不明知该房屋是否符合安全标准分别处理。如果承租人事前不知承租房屋存在安全问题，则可以根据《民法典》的规定，主张相应的赔偿责任；如事前已明知，则应当根据合同解除给承租人造成的损失，以及各自的过错，分别承担责任。

22. 2 律师为承租人提供法律服务的重点内容

律师在诉讼阶段为承租人提供法律服务，首先，应当把握对合同效力的审查以及在合同履行过程中违约责任的认定。合同效力的审查是前提，合同无效、合同效力待定、合同效力的转化、合同有效，相应的法律后果是完全不同的。其次，要根据《民法典》《房屋租赁合同司法解释》的相关规定，按照具体的房屋租赁合同的约定，正确理解和把握出租人在租赁合同中特定的合同义务，理解一般违约和根本性违约的尺度和不同的法律后果，理解和把握在出现承租人可以依法行使合同解除权以及在合同被认定无效的情况下，承租人根据法律规定和按照合同约定可以主张的权利。

22. 3 律师为承租人提供法律服务时的风险提示

22. 3. 1 律师在为承租人提供诉讼法律服务时，应当准确理解和把握《民法典》《房屋租赁合同司法解释》的适用以及最高人民法院有关批复、意见，结合各地关于城镇房屋租赁地方立法的具体规定，及时为承租人提示和控制法律风险。

22. 3. 2 律师要对承租人租赁房屋的合法性审慎把关。本操作指引第20条对租赁合同的效力及相关法律规定作了充分的说明和归类。律师应当准确理解和把握合同无效、部分条款无效、合同效力待定以及可撤销的各种情形，妥善处理无权处分人签订的房屋租赁合同。

22. 3. 3 对房屋租赁合同被认定为无效的处理原则。依据《民法典》第157条的规定，合同无效后的损失赔偿以过错责任为归责原则，即“有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

22. 3. 4 对承租人在合同履行过程中行使合同解除权的问题。除《民法典》第724条规定的几种情形之外，根据相关法律规定，如有以下情形，承租人可以行使合同解除权：

(1)合同因不可抗力而解除；

(2)出租人不按合同约定期限和条件交付房屋或拒不交房而解除；

(3)因承租房屋部分或全部毁损、灭失而解除；

(4)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，承租人可依据《民法典》第730条的规定随时解除合同；

(5)出租人“一房数租”，承租人无法取得租赁房屋而解除；

(6)出租人无处分权导致租赁合同无法履行的。

22. 3. 5 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋，出租人不得解除、终止原租赁合同；租赁合同期限届满后，承租人可以继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。承租人随时得以解除租赁合同，出租人则应当在合理期限之前通知承租人才可以行使合同解除权。

22. 4 律师为出租人提供法律服务的业务

律师在诉讼阶段为出租人提供法律服务，在房屋租赁合同的履行过程中，常见的纠纷类型及处理办法如下：

22. 4. 1 承租人拒付或迟延支付租金导致的纠纷

承租人未能按照合同约定的期限和金额向出租人支付租金，则属于承租人违约。出租人根据《民法典》的规定和租赁合同的约定，可以要求承租人支付租金、支付逾期付款违约金、赔偿损失；租金迟延支付的时间超过合同约定的期限，出租人可以行使合同解除权。

22. 4. 2 承租人在房屋租赁期间擅自对房屋进行改建、扩建、装饰、装修导致的纠纷

依据《民法典》第715条的规定，承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，对承租人在房屋租赁期间擅自对房屋进行改建、扩建、装饰、装修的情形，如果事先未能取得出租人同意，事后未能取得追认同意，则属承租人违约，出租人可行使《民法典》第715条规定的权利，如果合同有特别约定的除外。

22. 4. 3 承租人利用租赁房屋进行违法活动导致的纠纷

无论租赁合同中有无关于承租人不得利用租赁房屋进行违法活动的约定，如承租人利用租赁房屋进行违法活动，出租人可以解除合同，并可向承租人要求赔偿损失。

22. 4. 4 承租人未经出租人同意转租房屋导致的纠纷

承租人未经出租人同意将房屋转租给第三方，或者将所承租的部分房屋转租给第三方，收取租金，这种情形违反了《民法典》第716条的规定，出租人可以解除合同，并可依据《民法典》第566条的规定，向承租人行使合同解除后的权利，包括要求恢复原状、采取其他补救措施和要求赔偿损失的权利。

依据《民法典》第718条的规定，出租人知道或者应当知道承租人将租赁房屋转租给第三人，但在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租，出租人以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

22. 4. 5 租赁期限届满后承租人拒绝腾退房屋导致的纠纷

租赁合同期限届满，承租人应当按照合同约定将房屋返还出租人，返还时承租房屋的状态应当符合合同约定。如果承租人违反约定，则承租人应当承担违约责任，出租人可向承租人主张腾退房屋、赔偿损失的权利。

22. 4. 6 承租人经出租人同意而产生的装饰、装修费用承担纠纷

租赁期限内，承租人经出租人同意，对租赁房屋进行装饰、装修，租赁期间届满或合同解除后，双方对费用承担存在争议产生纠纷的，依据《房屋租赁合同司法解释》第8条、第9条、第10条的规定处理。律师在处理上述纠纷时，应当特别注意的是，在房屋租赁合同中，双方对装饰、装修费用的承担有无特别约定，如果有约定，则按约定处理；如果没有约定，则按《民法典》和司法解释的规定处理。

22. 4. 7 承租人经出租人同意而发生的扩建、改建费用承担发生的纠纷

租赁期限内，承租人经出租人同意，对租赁房屋进行扩建、改建，租赁合同履行期间或履行届满及合同解除后，双方对费用承担存在争议产生纠纷的，依据《房屋租赁合同司法解释》第12条的规定处理，即双方在合同中对此费用有约定的按约定处理；没有约定的，人民法院一般按下列情形分别处理：

(1)办理合法建设手续的，扩建或改建的造价费用由出租人负担；

(2)未办理合法建设手续的，扩建或改建的造价费用由双方按过错分担。

22. 5 律师为出租人提供法律服务的重点内容

律师在诉讼阶段为出租人提供法律服务，重点内容应当为对房屋租赁合同效力的审查、合同中有关双方权利义务的审查以及确定双方在合同履行过程中是否存在违约。应当特别注意，对承租人合同义务的审查以及履约过程中承租人有无违约行为。律师应当正确区分合同无效和由于承租人违约出租人行使合同解除权的不同法律后果；对于因承租人违约提起的诉讼，由于在房屋租赁合同履行期间，房屋由承租人占有和使用，涉及承租人在承租过程中是否违约，如利用房屋进行违法活动，擅自对房屋进行改建、装修等，在民事诉讼中根据举证责任的分配原则，应当由出租人承担对上述承租人违约的举证责任。律师在提起此类诉讼之前，应当精心准备，做好证据的收集工作。

22. 6 律师为出租人提供法律服务时的风险提示

22. 6. 1 对因承租人在租赁期间对房屋进行装饰、装修而发生的纠纷，《民法典》第715条第1款规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。但在处理此类纠纷过程中，如何理解和把握出租人同意的问题，律师应当关注如下要点：

(1)承租人应当对出租人同意对房屋进行装饰、装修的事实承担举证责任。出租人以合同书、信件、电报、电传、传真等形式的书面同意，以及口头形式或者其他形式的同意都有可能被承租人作为出租人同意的证据提交，律师对这些证据应当认真审查，提出质证意见。

(2)对承租人无法提供出租人书面同意的证据，而提出依据《民法典》第140条的规定认定出租人默示同意其对房屋进行装饰、装修的主张，律师应当把握默示同意的适用范围。如出租人虽未明确表态，但有证据证明出租人在装饰、装修现场了解情况，并发表意见，事后也未提出反对意见；或者出租人虽未明确表态，但根据双方约定房屋的用途及出租房屋的现状可推知承租人必须装修才能达到租赁目的；上述两种情形可以推定为默示同意。反之，如果出租人知道承租人有装饰、装修行为后，未明确表示意见且无任何行为表明其已接受的，则不得认定出租人已经默示同意。

在处理承租人改建、扩建租赁房屋纠纷时，涉及出租人是否同意其改建、扩建，双方存在争议时，律师应当按上述原则谨慎把关。

22. 6. 2 承租人对房屋进行扩建的，发生费用纠纷时，对《房屋租赁合同司法解释》第12条第(二)项规定的过错责任分配问题，律师应当把握如下原则：

(1)仅出租人存在过错的情形下，扩建费用由出租人承担；

(2)仅承租人存在过错的情形下，扩建费用由承租人承担；

(3)双方均有过错的情形下，扩建费用由出租人、承租人按照过错承担；

(4)双方均无过错的情形下，按公平责任，扩建费用由出租人、承租人分担。

22. 6. 3 律师应当及时提示出租人，房屋租赁合同期限届满后，承租人不及时腾退房屋继续使用租赁房屋的法律后果。依据《民法典》第734条第1款的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，出现上述情形，出租人应当及时向承租人发出腾退房屋的通知并保留相应的证据，或者直接提起诉讼，否则将出现不利于自己的法律后果。

第23条 房屋租赁合同变更过程中的纠纷及其处理

23. 1 律师为承租人提供法律服务的业务

23. 1. 1 出租人因房屋买卖、继承、赠予、互易等，导致房屋所有权人发生变更而产生的纠纷

依据《民法典》第725条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，如果出租人因房屋买卖、继承、赠予、互易等，导致房屋所有权人发生变更，原房屋租赁合同对新的房屋所有权人仍然具有效力，新的房屋所有权人应当继续履行原合同。如果新的房屋所有权人向承租人提出终止或解除合同之诉，其主张得不到人民法院的支持；相反，如果承租人请求新的房屋所有权人继续履行原合同，人民法院将支持承租人的诉讼主张。如果因为新的房屋所有权人的行为造成承租人损失的，其应当向承租人承担赔偿责任。

23. 1. 2 出租人单方提起的变更租赁合同内容纠纷

在租赁合同履行期间，出租人提出变更租赁合同内容，如提出提高租金标准、变更租赁期限等，依据《民法典》第543条的规定，出租人的变更要求如果未经双方协商一致，对承租人没有法律效力。同时，出租人单方提出变更合同内容，属出租人违约，承租人可向出租人主张合同违约责任。

23. 1. 3 承租人所承租的房屋用途发生变化引起的纠纷

当承租人所承租的房屋用途发生变化，不能达到租赁合同约定的房屋用途时，承租人有权解除合同。承租人在行使合同解除权时，必须能够证明该房屋用途的改变，并非由于承租人的违约行为而引起。如果承租人所承租的房屋为沿街商业用房，因为规划等原因该房屋用途被调整，承租人有权主张解除合同。对承租人损失的问题，合同有约定的从约定，没有约定的，根据出租人是否存在过错或违约责任而确定。

23. 1. 4 出租人出让房屋所有权未在合理期限内通知承租人引起的纠纷

《民法典》第726条第1款规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。第728条规定：出租人未通知承租人或者有其他妨碍承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

提起赔偿之诉的同时，承租人在同等条件下享有优先购买权。如果出租人未在合理期限内通知承租人而使承租人丧失优先购买权的，承租人可以提起赔偿之诉，人民法院对承租人合理的赔偿主张一般会予以支持。需要注意的是，《民法典》第726条第2款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

23. 1. 5 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务未在合理期限内通知承租人引起的纠纷

依据《民法典》第726条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。如果出租人未在合理期限内通知承租人，使承租人丧失优先购买权的请求权的，承租人有权向出租人提起赔偿之诉，主张其合理利益的损失赔偿。

23. 1. 6 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，未在拍卖5日前通知承租人引起的纠纷

依据《民法典》第727条的规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。因此，如果出租人未尽此义务导致承租人丧失优先购买权的，出租人应向承租人承担赔偿责任。承租人向出租人主张的合理利益的损失，人民法院将予以支持。

23. 2 律师为承租人提供法律服务的重点内容

律师应当根据法律规定和合同约定，重点把握何种情形下合同主体和内容可以变更；在何种情形下如果一方提出变更属于合同违约，以及可能承担的违约责任。关于出租人违约应当承担违约责任的几种情形，本操作指引对主要内容作了介绍。需要特别引起律师重视的是，在适用承租人对租赁房屋“优先购买权”这一原则处理纠纷时，由于《民法典》的颁布实施，明确了承租人这一权利为债权，而非物权。因此，承租人对于房屋买受人与出租人签订的房屋转让合同，如果承租人请求确认无效，人民法院将不予支持。承租人只享有对出租人的损害赔偿请求权。

23. 2. 1 合同中对租金及各项费用的支付金额、付款方式和付款期限的约定要明确、具体，没有歧义。

23. 2. 2 租金的起算日及何种情况下顺延应明确约定，免租期内需要支付哪些费用也应明确约定。

23. 2. 3 定金和各类保证金条款除具体数额外，应约定交纳方式、抵扣方式和返还方式。

23. 2. 4 出租人要求将租金及各类费用汇入其指定账户的，应在合同中明确具体的户名、开户行、账号等信息。

23. 2. 5 对出租人提供收据或发票提出要求。

23. 2. 6 对特殊情况下可延缓支付租金、保证金、定金和各类费用作出约定。

23. 3 律师为承租人提供法律服务时的风险提示

23. 3. 1 律师在受承租人委托处理因房屋租赁合同变更而引起的纠纷时，首先应当谨慎审查案件的主体，特别是因租赁房屋的所有权发生变动而提起诉讼时，律师应当把握在何种情形下可以把新的房屋所有权人列为适格的诉讼主体。如承租人主张优先购买权落空时的损害赔偿请求权时，其主体只能限定为承租人，次承租人不能主张此项权利。根据《民法典》《房屋租赁合同司法解释》的规定，通常情况下，新的房屋所有权人不承担对承租人的法律责任。但也有例外，如果承租人有证据证明出租人和房屋买受人恶意串通，损害承租人利益的，其可一并向房屋买受人主张权利。

23. 3. 2 律师在适用“买卖不破租赁”这一原则处理纠纷时，应当注意下列三类法定情形，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同，即《民法典》第724条的规定：

(1)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

(2)租赁物权属有争议；

(3)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

在上述三种情形下，房屋所有权发生变动的，原房屋租赁合同对新的房屋所有权人没有约束力。

23. 3. 3 律师在处理出租人因怠于通知而使承租人丧失对承租房屋的“优先购买权”而形成的纠纷时，应当准确理解和把握此类案件的请求权为损害赔偿请求权。同时，对于因权利受侵害而产生的其他请求权，从司法解释精神理解，并未予以限制，可一并主张。

23. 3. 4 律师应当注意《民法典》第726条“合理期限”的规定。

23. 4 律师为出租人提供法律服务的业务

23. 4. 1 承租人因提前退租发生的纠纷

在合同履行期间，承租人要求提前退租而未能取得出租人同意的，属于承租人违约，出租人可向承租人提起要求继续履行合同、承担违约责任的诉讼请求，如对出租人造成损失的，出租人还可就损失部分提出赔偿请求。

23. 4. 2 承租人因改变房屋用途发生的纠纷

在合同履行期间，承租人违反合同约定的内容，单方改变房屋用途，属承租人违约，出租人可根据法律规定和合同约定，行使合同解除权或者向承租人主张合同违约责任。

23. 4. 3 承租人因改变租金发生的纠纷

在合同履行期间，承租人违反合同约定的内容，单方提出降低房屋租金，属承租人违约，出租人可根据法律规定和合同约定，行使合同解除权或者向承租人主张合同违约责任。

23. 4. 4 承租人因出租人就承租房屋涉及买卖、继承、赠予、互易等，导致房屋所有权人发生变更发生的纠纷

房屋所有权人发生变更的，若系因出租人买卖租赁房屋的，承租人享有“优先购买权”；若因继承、赠予、互易等发生租赁房屋所有权变动的，承租人不享有此项权利。

23. 4. 5 房屋租赁期间承租人死亡，其共同居住人要求继续承租发生的纠纷

房屋租赁期间承租人死亡，其共同居住人要求继续承租房屋而出租人拒绝接受其要求的，如果出租人向人民法院提起诉讼要求共同居住人腾退房屋的，依据《民法典》第732条的规定，与承租人生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

23. 5 律师为出租人提供法律服务的重点内容

在实践中，承租人在履行租赁合同过程中，根据法定或约定而提出变更合同，包括变更合同的主体、租赁期限、租赁用途、租赁价格等，出租人应当予以配合，双方应签订《补充合同》，对变更事项予以明确。

23. 6 律师为出租人提供法律服务时的风险提示

23. 6. 1 对于出租人在房屋租赁合同履行期间转让房屋产权，或者与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋的，或者委托拍卖人拍卖租赁房屋的，律师务必提示出租人应在合理期间通知承租人，否则出租人将承担赔偿责任。

23. 6. 2 对于承租人擅自变更房屋用途，律师应及时提醒出租人在知道后及时向承租人提出异议或者及时提出权利主张，如果明知承租人变更合同约定的房屋用途而不提出异议，将有可能在诉讼中被认定为“默认”，从而丧失对承租人的违约请求权。

23. 6. 3 如果租赁合同没有约定明确的租赁期限，作为承租人一方如果在期限问题上与出租人不能达成一致，承租人随时可以解除租赁合同；而出租人如要解除合同，则需要在合理时间内通知承租人，如不先尽通知义务，则人民法院很可能不会支持出租人解除合同的请求。

第24条 房屋租赁合同转让中的纠纷及处理

24. 1 律师为承租人提供法律服务的业务

由于房屋租赁合同的转让是合同承租人的变更。除非法定或者合同约定，承租人转让承租权，必须征得出租人的同意。

如承租人不退出租赁关系，而是将房屋出租给次承租人使用并获取收益，如已经出租人同意的转租，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，承租人与次承租人形成新的租赁合同关系。如未经出租人同意的转租，出租人可以解除与承租人的租赁关系，要求承租人赔偿损失，并可以向次承租人要求返还房屋。

24. 2 律师为承租人提供法律服务的重点内容

律师在处理纠纷时，除了根据合同约定准确把握因合同约定的事由发生而使承租人享有承租权的转让权，还应当把握承租人在何种情形下享有法定转让承租权。《民法典》第732条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

24. 3 律师为承租人提供法律服务时的风险提示

承租人转租的，必须符合法定或合同约定的转让条件，或者取得出租人的同意，否则将承担法律责任。如经出租人同意的转租，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，否则，超过部分对出租人不具有法律约束力，出租人可要求次承租人腾退房屋，次承租人不得拒绝，但次承租人可要求承租人赔偿损失。同时，对承租人而言，合同转租，如果次承租人对租赁房屋造成损失的，出租人可直接向承租人主张损失赔偿的权利。

24. 4 律师为出租人提供法律服务的业务

律师在帮助出租人处理纠纷过程中，需要把握的是承租人如果违反合同的约定，出租人可以根据法律规定或按照合同约定向承租人主张违约责任，也可以向人民法院提出确认承租人和租赁权的受让人签订的租赁权转让合同无效之诉。

24. 5 律师为出租人提供法律服务的重点内容

律师在为出租人提供此类法律服务的过程中，司法实践中，常见纠纷违约一方为承租人，如承租人未经出租人同意将房屋承租权转让给第三人。因此律师在接受委托进行诉讼时，既可以向承租人提起合同违约之诉，追究承租人的合同违约责任，也可以提起确认承租人与第三人签订的租赁权转让合同无效之诉。两者的法律后果是不同的。向承租人提起违约之诉，只能解决承租人违约责任问题，对承租人与第三人签订的租赁权转让合同的效力不能在违约之诉中解决。依据《民法典》第566条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者釆取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因合同解除而取得的财产或者权利承租人应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，对承租人和第三人一并提起合同的无效之诉，从诉讼策略和效率来讲，不失为一种好的选择。

24. 6 律师为出租人提供法律服务时的风险提示

24. 6. 1 律师应当提示出租人，在知道承租人违约转租时，应当及时向承租人和第三人书面提出异议或者及时提起诉讼，如果承租人提供了出租人明知转租而出租人在6个月内未提出异议不表示反对或者默认的证据，视为出租人同意转租。在出租人提起的诉讼案件事实认定过程中，出租人将面临较大的风险，有可能被认定出租人对承租人转租的事实已经“默认”，从而丧失胜诉权。

24. 6. 2 如果出租人同意承租人转租的，律师应当提示出租人，对于次承租人要求承租人履行房屋修缮义务的，最终的修缮义务仍需由出租人承担。尽管次承租人无权直接向出租人提出修缮请求，但承租人如果履行了修缮义务，有关修缮费用可向出租人追偿，出租人不得拒绝。

第25条 房屋租赁合同解除中的纠纷和处理

25. 1 律师为承租人提供法律服务的业务

诉讼环节房屋租赁合同的解除，律师在为承租人提供法律服务时，应当区分两种不同情形采取相应的诉讼策略：第一种情形是出租人提出解除合同符合合同约定的事由或者符合法定解除的情形，此种情况下，合同解除后承租人将承担何种法律后果；第二种情形是出租人提起的解除合同的事实和理由既不符合合同的约定，也违反法律规定的解除事由，此种情形下，作为承租人应当如何维护自己的权利，如何进行抗辩以及提出权利主张。

25. 1. 1 出租人提出解除合同符合合同约定的事由或者符合法定解除的情形发生的纠纷

出租人依据《民法典》第562条、第563条、第711条、第716条第2款、第722条和《房屋租赁合同司法解释》第6条的规定，当出现上述法律和司法解释明确规定的出租人得以主张解除合同的情形时，如果双方发生纠纷，律师应当告知承租人，人民法院将支持或者确认出租人的合同解除权。但是，对于合同解除后的法律后果，根据适用的法定解除情形的不同，承租人应当承担的法律后果也是不同的，因此，律师在处理此类案件时，应当注意下列情况：

(1)如果合同的解除是因不可抗力致使合同目的无法实现或者情势变更，则在出租人提出解除合同时，承租人不承担法律责任。如果因此而给承租人造成损失的，承租人可以根据《民法典》公平原则要求出租人分担损失。

(2)如果合同的解除是由于承租人违约而导致，出租人在提出解除合同请求的同时，可以依据《民法典》第566条的规定请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。律师在帮助承租人处理纠纷时，对出租人提出的违约责任承担、损失赔偿的金额，应当根据承租人违约责任的大小、出租人在履行合同过程中有无违约行为、出租人提出的违约金数额有无过分高于造成的损失应予减少等综合进行抗辩。

25. 1. 2 出租人提出解除合同不符合合同约定的事由或者不符合法定解除的情形发生的纠纷

如果出租人提出解除合同既不符合合同约定的事由，也不符合法定解除的情形，对出租人的诉讼请求，人民法院不会予以支持。反之，合同履行过程中出租人的上述行为，属于出租人违约解除合同，承租人可以根据法律规定或者按照合同约定，向出租人提出违约之诉，如果给承租人造成损失的，承租人可以要求出租人赔偿损失。

25. 2 律师为承租人提供法律服务的重点内容

律师处理此类纠纷，必须熟练掌握出租人合同解除权的几种法定情形，对于不可抗力或者情势变更而引起的合同解除，律师在应诉时，要根据不可抗力或者情势变更的大小、对合同履行的实际影响，作出合同是否符合解除的条件，合同解除后如果给承租人造成损失的，出租人是否应当承担相应责任的判断。同时，依据《民法典》第564条的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起1年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。因此，对于出租人的合同解除权请求，律师在诉讼中应当特别注意审查出租人有无按合同约定的期限向承租人提出，或者自知道或者应当知道解除事由之日起1年内提出，或者在承租人催告后在合理期限内提出，如果出租人没有向承租人履行通知义务，则其合同解除权消灭。

25. 3 律师为承租人提供法律服务时的风险提示

25. 3. 1 律师应当提示承租人，出租人如果依据《民法典》第562条第2款、第563条的规定主张解除合同，只要向承租人提出解除合同通知，其法律后果为自通知到达时合同解除。通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。如果承租人对合同解除有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认出租人的解除行为无效，应当及时向对方提出，一旦承租人提出异议，出租人可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同发生效力。

25. 3. 2 律师可以依据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第11条第2款的规定确定经对方催告后行使解除权的合理期限。

25. 4 律师为出租人提供法律服务的业务

当承租人的行为符合《民法典》第562条、第563条、第711条、第716条第2款、第722条和《房屋租赁合同司法解释》第6条规定的情形，或者租赁合同约定的合同解除事由，出租人可根据上述不同情形，向承租人主张恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失的权利。

25. 5 律师为出租人提供法律服务的重点内容

参见本操作指引第25. 2条的内容。

《房屋租赁合同司法解释》第5条对出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，规定了不能取得房屋的承租人享有对出租人的合同解除权和赔偿请求权。

25. 6 律师为出租人提供法律服务时的风险提示

25. 6. 1 律师应当提示出租人，当租赁合同的租赁期限为不定期时，出租人与承租人均享有法律规定的合同解除权，但应当在合理期限之前通知对方。

25. 6. 2 出租人如果根据法律规定或按照合同约定行使合同解除权，同样适用本操作指引第25. 3. 2条的规定。

25. 6. 3 律师应当提示出租人，在行使合同解除权时，如因承租人违反合同义务而提起此项权利主张，应当审慎判断承租人的违约是根本性违约还是一般性违约，两者的法律后果不同，一般性违约不能成为出租人行使合同解除权的理由，人民法院对因承租人一般性违约而出租人主张解除合同的请求将不予支持。

25. 6. 4 律师在处理因房屋权属有争议、承租人提出解除合同的纠纷时，应当根据不同情形作出抗辩，关于此项内容可参见本操作指引第22. 1. 7条。

第26条 房屋租赁合同终止中的纠纷和处理

26. 1 律师为承租人提供法律服务的业务

出现《民法典》第557条规定的情形，租赁合同债权债务终止。合同解除的，该合同的权利义务关系终止，但合同中的结算和清理条款仍然有效。根据司法实践，承租人与出租人的纠纷容易产生于下列情形：

(1)出租人不按约返还租房定金、订金、押金；

(2)承租人在租赁期间因对租赁房屋进行装饰、装修、改建、扩建费用承担与出租人发生争议；

(3)因出租人违约导致合同解除，出租人的责任承担问题。

26. 2 律师为承租人提供法律服务的重点内容

26. 2. 1 出租人不按约返还租房定金、订金、押金发生的纠纷

如果在租赁合同解除后出租人不按约返还租房定金、订金、押金，属于出租人违约，承租人可提起要求返还定金、订金、押金的诉请，并可要求赔偿由此引起的损失。

26. 2. 2 承租人在租赁期间因对租赁房屋进行装饰、装修、改建、扩建费用承担与出租人发生的纠纷

对此类纠纷的处理，《房屋租赁合同司法解释》第7条、第8条、第9条、第10条、第11条、第12条作了具体的规定，律师应根据上述司法解释的规定，合理提出诉请。

26. 2. 3 因出租人违约导致合同解除，出租人如何承担法律责任发生的纠纷

出租人违反《民法典》第708条、第729条、第730条、第731条规定的情形，承租人可主张解除合同，其中，出租人违反《民法典》第708条的规定，可以认定出租人违约，承租人在主张合同解除权的同时，可以向出租人主张赔偿损失的权利。但如果依据《民法典》第729条规定的情形而解除合同，即因不可归责于承租人的事由，致使租赁物全部或部分毁损、灭失，致使合同解除的，在认定出租人的责任时，应当根据出租人在租赁物毁损、灭失上有无过错或过失而定，如果出租人没有过错或过失，对承租人由此造成的损失宜根据公平责任而定。

26. 3 律师为承租人提供法律服务时的风险提示

26. 3. 1 律师应当提示承租人，租赁合同终止后，承租人应当及时腾退房屋，按合同约定的内容和要求交还房屋内的设备、设施。否则，承租人将承担法律责任。

26. 3. 2 律师应当提示承租人，合同终止后，承租人在处理未形成附合的装饰、装修物时，如果出租人不同意折价利用时，承租人有拆除装饰、装修物的权利，但是，如因拆除而给出租人房屋造成损害的，承租人将承担恢复原状的法律责任。

26. 3. 3 律师应当提示承租人，经出租人同意装修、装饰的，租赁合同终止后，对形成附合的装饰、装修物，如果双方没有特别约定，在处理时将按双方有无违约责任导致合同解除分别而定，如因出租人违约，则形成附合的装饰、装修物残值损失由出租人承担；如承租人违约，则由承租人自行承担；如双方均有违约，则按责任大小分担；如因不可归责于双方的责任而导致合同解除，按公平责任分担。

26. 4 律师为出租人提供法律服务的业务

租赁合同终止后，出租人有权收回租赁房屋，并且要求承租人按照合同约定的内容和要求交还房屋内的设备、设施。如果承租人未及时腾退房屋，未交还房屋内的设备、设施，或者腾退的房屋和交还的设备、设施出现毁损、灭失等情形，出租人可依法提起诉讼，要求承租人及时腾退房屋，交还设备、设施，造成毁损、灭失的，可请求恢复原状、赔偿损失。

26. 5 律师为出租人提供法律服务的重点内容

26. 5. 1 承租人未及时腾退房屋，未交还房屋内的设备、设施引起的纠纷

租赁合同终止后，如果承租人未及时腾退房屋，未交还房屋内的设备、设施，出租人应当及时主张权利，要求承租人腾退房屋，交还房屋内的设备、设施。如果在提起诉讼时，对于逾期腾退期限内的损失难以确定的，出租人可依原租赁合同的租金标准主张损害赔偿。

26. 5. 2 承租人腾退的房屋，交还的设备、设施有毁损、灭失的情形发生的纠纷

承租人腾退房屋，交还的设备、设施，应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。如果承租人腾退的房屋，交还的设备、设施有毁损、灭失的情形，出租人应当向承租人提出恢复原状、赔偿损失的权利主张。

26. 5. 3 因承租人在租赁期间对租赁房屋进行装饰、装修、改建、扩建费用承担与出租人发生的纠纷

参见本操作指引第22. 4. 2条、第22. 4. 6条和第22. 4. 7条。

26. 5. 4 因承租人违约导致合同解除，出租人如何承担法律责任发生的纠纷

承租人违反《民法典》第711条、第716条第2款、第722条规定的情形，以及依据《房屋租赁合同司法解释》第6条的规定，出租人可以主张解除合同。在上述情形下，如果租赁合同解除，出租人可向承租人主张恢复原状、采取补救措施、赔偿损失等权利。

26. 6 律师为出租人提供法律服务时的风险提示

26. 6. 1 律师应当提示出租人，如果因为出租人未尽租赁房屋的维修义务而导致房屋无法正常实现承租人的租赁用途，或者导致房屋或房屋的设备、设施毁损、灭失，承租人因此提出解除合同，出租人不但丧失对承租人合同解除请求的抗辩权，而且也丧失了房屋或房屋的设备、设施毁损、灭失的索赔权。

26. 6. 2 律师应当提示出租人，在租赁合同履行期限届满时，必须及时要求承租人腾退房屋。如果任由承租人继续居住而不提出异议，将产生不利于出租人的法律后果，即原租赁合同被视为继续有效，同时，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。在此情况下，出租人如要解除合同，需要给予承租人腾退房屋的“合理期限”。

26. 6. 3 律师应当提示出租人，在租赁合同履行期限届满后，如果履行期间承租人没有违约行为，则应当及时或在承租人腾退房屋、交还设备、设施之时，将承租人预先支付的租房定金、订金、押金返还承租人，以免引起不必要的纠纷。